Frequently Asked Questions
Domande relative alla vendita
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La valutazione dell’immobile, seguita da un incarico di mediazione, è gratuita. Nel caso che tu ci richieda una stima senza incarico di mediazione, il costo della perizia varia in base al valore finale e dalla complessità della valutazione.
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Il Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare (art. 1754 C.C.), senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. L’articolo 1755 indica che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Per beneficiare del bonus prima casa l’abitazione acquistata deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente è residente. Se la residenza è altrove, è necessario trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto e nell’atto di acquisto bisognerà dichiarare di voler effettuare il cambio di residenza.
È la somma di denaro che una parte consegna all’altra al momento della stipulazione del contratto, come attestazione dell’impegno assunto contrattualmente. La differenza sostanziale tra acconto e caparra risiede nel fatto che mentre il primo non ha alcuna rilevanza risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto, la seconda vincola e garantisce le parti rispetto al mancato raggiungimento dell’obiettivo concordato.
Per poter rispondere sinteticamente a questa domanda, mettiamo in evidenza tre elementi che incidono sul tempo necessario per vendere un immobile, così da metterti in condizione di capire da cosa dipendano le tempistiche che verosimilmente si verranno a creare. Grazie alla nostra esperienza e al loro lavoro sul campo, possiamo affermare che questi sono i tre aspetti più significativi quando si tratta di capire quanto tempo potrebbe volerci a concludere una vendita, quindi faremo in modo che si rivelino utili anche nel tuo caso.
Mercato
È fondamentale prendere in considerazione il contesto di mercato in cui si inserisce l’immobile. Se si tratta di un mercato frizzante e dinamico, in cui si concludono molte compravendite immobiliari, allora sarà più facile portare a buon fine la vendita in tempi brevi. Al contrario, se il contesto è depresso e non si tratta di una zona particolarmente attrattiva per chi è interessato ad acquistare casa, questo aspetto negativo potrebbe ripercuotersi sul tuo immobile. Di conseguenza, potrebbero essere necessari anche diversi mesi per poter concludere una compravendita, proprio a causa di questo contesto più difficile in cui ci si muove.
Servizi
Per risultare interessante agli occhi di un acquirente, un immobile deve avere anche un valore aggiunto, dato dal suo posizionamento e quindi dai servizi che è possibile trovare nelle sue vicinanze. Se l’immobile è inserito in un contesto in cui si trovano, ad esempio, fermate di mezzi pubblici, servizi commerciali come supermercati e negozi e istituzionali come scuole e uffici pubblici, certamente risulterà più appetibile agli eventuali compratori, attirando più persone interessate, e, di conseguenza, permettendo una vendita più rapida. Se, invece, l’immobile si trova in una zona meno servita dal punto di vista, ad esempio, degli esercizi commerciali presenti o dei collegamenti ai mezzi pubblici, è probabile che non attirerà allo stesso modo i compratori, anche in questo caso dilatando i tempi necessari per trovare qualcuno davvero interessato all’acquisto.
Prezzo
Il prezzo gioca un ruolo importante, essendo comunque un elemento che i possibili acquirenti valutano in modo primario per scegliere quali sono gli immobili di loro interesse. Se il prezzo è in linea con quello proposto nell’area circostante (quindi un prezzo di mercato consono, in relazione sia a ciò che è in vendita in quel momento che con ciò che è stato venduto in passato), allora l’immobile risulterà più appetibile e potrà essere venduto potenzialmente più in fretta. Allo stesso modo, il prezzo deve anche essere coerente con il tipo di immobile che si propone: se questo viene percepito come troppo alto o troppo basso in relazione alle caratteristiche di ciò che è in vendita, è probabile che non attirerà molta attenzione.
Concludendo è difficile calcolare con sicurezza in quanto tempo sarà possibile vendere un immobile, ma se si tiene conto di queste variabili, è possibile rendersi verosimilmente conto di quanto si potrebbe aspettare. Vendere casa ha determinate tempistiche e le aspettative sulla durata del processo di vendita devono essere realistiche. Potrebbero poi entrare in gioco anche altri aspetti più “casuali” (il colpo di fortuna, l’acquirente giusto che arriva al momento più opportuno, la persona che si innamora della tua casa a prescindere dal prezzo, dal mercato e dai servizi che può offrire il quartiere in cui si trova) e tutti questi elementi insieme saranno gli ingredienti che alla fine daranno come risultato il tempo di attesa.
Colui che vende casa dovrà pagare le spese condominiali che gli spettano fino al giorno del rogito, insieme ad eventuali arretrati degli anni precedenti. Inoltre, gli spetteranno anche le spese condominiali straordinarie già deliberate prima del contratto definitivo di compravendita.
In questi casi la parola d’ordine è: Organizzazione di vendita!
E’ una situazione che va gestita bene fin dall’inizio, ossia dal momento in cui decidi di mettere in vendita la tua casa.
La prima cosa che devi fare è capire cosa ti resta dalla vendita della tua abitazione tramite una valutazione seria, reale e obiettiva della tua casa al netto di tutte le spese (estinzione mutuo, sistemazione documenti, eliminazione vincoli, agenzia, ecc); successivamente, se vuoi fare un mutuo per il riacquisto, devi vedere che importo puoi ottenere dalla banca in modo da avere il budget di spesa ben chiaro.
Fai un’analisi delle tue esigenze: individua la tipologia e le caratteristiche che cerchi nella tua nuova casa nonché le zone in cui ti piacerebbe abitare.
Una volta trovate delle soluzioni che potrebbero fare al caso tuo anche in base al tuo budget di spesa, procedi pure alla messa in vendita della tua casa al prezzo congruo di mercato e, se poi vedi un’abitazione che ti piace, bloccala, vincolando l’acquisto alla vendita di casa tua: in questo modo ti tuteli dal perdere eventuali caparre e sei già pronto nel momento in cui trovi l’acquirente di casa tua.
Ecco un altro tasto dolente che è la causa di molte compravendite immobiliari NON andate a buon fine!
Questo è uno dei primi aspetti da affrontare con il tuo agente immobiliare. Generalmente chi compra la tua casa dovrà fare un mutuo, per cui all’incirca 2-3 mesi li hai assicurati dalla stipula del preliminare.
Se ti dovesse servire ancora del tempo (1- 2mesi), di solito, se ne parla con il tuo potenziale acquirente e, se non ci sono particolari urgenze, in linea di massima, si trova un accordo.
Ma se invece un acquirente ha particolare fretta?
Ti dà il prezzo che vuoi della tua casa, ma vuole entrare in 1 mese?
Sai già dove andare ad abitare se trovi l’acquirente nel breve periodo?
Devi sempre avere un piano B: quindi, nel momento in cui decidi di mettere in vendita la casa, scegli l’opzione di tempo che più ti è comoda da far presente da subito al cliente; bisogna, però, farsi trovare pronti se dovesse arrivare un’offerta irrinunciabile a discapito delle tempistiche per liberare casa.
Non bisogna dimenticare che questo fattore è molto importante anche in fase di trattativa con il cliente.
Se non vendiamo la casa, non devi pagare nessuna commissione perché questa matura solo ed esclusivamente in caso di conclusione della vendita.
Con questa domanda, ecco che vai a servire su un piatto d’argento agli agenti immobiliari il trucco per farsi dare l’incarico di vendita.
Nel 99% dei casi se fai questa domanda, quasi tutti gli agenti immobiliari ti risponderanno che hanno un cliente pronto a comprare la tua casa, a patto di affidargli l’incarico di vendita. Se così fosse, chiedi all’agente di chiamarlo subito di fronte a te e di fissare immediatamente un appuntamento quanto prima. In questo modo capirai se davvero il cliente promesso esiste davvero.
In ogni caso la nostra risposta è “potrebbe essere”, perché dipende dalla tipologia della tua casa.
Noi utilizziamo un sistema di ricerca personalizzato, per cui lavoriamo esclusivamente con persone motivate ad acquistare e che soprattutto possono acquistare; questo lavoro di scrematura lo facciamo, però, prima di fargli vedere casa tua.
Pertanto se rispondiamo si, stai pur certo che potenzialmente l’acquirente che abbiamo può acquistare la tua casa.
Domande relative alla locazione
Stai pensando da un po’ di tempo di affittare la tua casa, magari perché la tua vita ha improvvisamente preso un’altra direzione oppure semplicemente perché ti farebbe davvero comodo avere un’entrata extra? E poi non è il massimo lasciare a lungo un appartamento vuoto e inutilizzato.
Esistono diversi tipi di contratti di locazione e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Devi valutare bene quale contratto stipulare, ma, prima di tutto, verificare di avere tutti i requisiti.
Non avendolo mai fatto, non sai proprio da dove cominciare e fare in modo che il tuo contratto di affitto sia regolare. Ecco quali sono i passaggi fondamentali:
Per affittare la tua casa è necessario:
avere tutti i locali puliti;
avere tutti gli impianti a norma;
avere gli elettrodomestici funzionanti, se sono inclusi nel canone di affitto;
essere libera da ipoteche, pignoramenti e cartelle Equitalia.
Richiedi l’Attestato di Prestazione Energetica (APE): è un documento, redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, che descrive la prestazione energetica dell’edificio, necessario per un contratto di affitto. Se la tua casa ha un’ottima classe energetica il prezzo dell’affitto sale, poiché, quando è più bassa è maggiore il consumo energetico, e chi affitta la tua casa spende molto di più per il riscaldamento. È importante che tu faccia inserire una specifica clausola nel contratto di locazione soggetto a registrazione, dove il conduttore del tuo contratto dichiara di essere in possesso di tutte le informazioni e di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica. L’APE non va allegato se si affittano singole unità immobiliari, ma è obbligatorio compilarlo. In qualità di proprietario, e quindi locatore, devi mostrare questo attestato durante le fasi di contrattazione, per poi consegnarlo all’affittuario, il cosiddetto conduttore o locatario, quando il contratto viene registrato. Se non hai l’APE al momento della registrazione del contratto, puoi incorrere in una pesante sanzione che va dai 1.000 ai 4.000 euro, che si riduce alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni. Ricordati che L’APE ha sostituito il vecchio ACE, l’Attestato di Certificazione Energetica. È stato introdotto dal DL 63/2013 all’art. 6 di modifica il d.lgs. 192/2005 e poi rivisto dalla Legge 90/2013 (di conversione del Decreto Legislativo 63/2013), che ha recepito la Direttiva 2010/31/Ue, dettando le nuove regole sulla prestazione energetica degli edifici nuovi e di quelli oggetto di notevoli ristrutturazioni;
Registra, a tuo nome, il tuo contratto di affitto, se hai intenzione di affittare la tua casa per periodi superiori a un mese. Da quando è entrata in vigore la Legge di Stabilità 2016 , la registrazione del contratto di affitto deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dell’immobile, sempre presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma e se l’affitto ha una durata maggiore di un mese. Se non rispetti la scadenza, il contratto risulta nullo. L’obbligo di registrazione vale per:
- i contratti di affitto 4 + 4 a canone libero;
- i contratti di affitto 3 + 2 a canone concordato, senza o con cedolare secca;
- i contratti transitori stipulati con studenti o lavoratori in trasferta;
- i contratti di locazione a uso foresteria.
Tieni presente che, all’atto della registrazione dovrai versare:
- imposta di bollo: pari a 16€ per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate;
- imposta di registro: devi calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che ottieni come risultato devi poi moltiplicarlo per il numero delle annualità del contratto di locazione. Questa imposta va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino.
Per affittare la tua casa in modo regolare, ricordati anche di comunicare la registrazione del contratto di locazione entro 60 giorni, sia al conduttore sia all’amministrazione del condominio. La comunicazione puoi inoltrarla tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.
- Se ometti la registrazione del contratto di affitto, rischi:
- di incorrere in salatissime multe: puoi essere punito con sanzioni che vanno dal 120 al 240% dell’imposta di registrazione. Se invece registri il contratto con un importo inferiore a quello che percepisci realmente dal conduttore, rischi sanzioni fino a 7.745 euro, oltre che il pagamento dell’imposta dovuta in misura maggiorata dal 240 al 480%. L’articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 – la Legge di Stabilità 2005 parla proprio dei rischi di una mancata registrazione;
- accertamenti fiscali più frequenti;
- di dover poi affittare la tua casa per somme irrisorie e per un lasso di tempo che va dai 6 agli 8 anni, senza poter rescindere il contratto, oppure che il giudice trasformi il tuo contratto di affitto non registrato in un contratto libero 4+4 o 3+2;
- di non poterti rivalere contro l’inquilino moroso o che non libera l’appartamento alla scadenza del contratto. Non puoi fare richiesta al giudice dello sfratto esecutivo, ma puoi solo intentare una causa ordinaria, molto più lunga e costosa.
Se per affittare la tua casa, scegli la cedolare secca: una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria, se vuoi risparmiare sui costi di registrazione. Sono diversi i vantaggi fiscali, tra cui l’esenzione dall’imposta di registro e da quella di bollo.
Se invece scegli un contratto in regime di libero mercato: in questo caso l’imposta di bollo non è dovuta e potrai risparmiare questo costo registrando il contratto di locazione per via telematica.
Richiedi che il pagamento dell’affitto sia fatto con strumenti rintracciabili: la Legge di stabilità 2014 ha introdotto, al comma 50, per i proprietari di immobili che avevano contratti di locazione per uso abitativo, l’obbligo di effettuare il pagamento dei canoni pagamento attraverso bonifici, carte di credito, di debito o assegni bancari, postali, assegni circolari o non trasferibili, escludendo i contanti. Rischi, altrimenti, insieme al conduttore, di perdere le agevolazioni fiscali previste per questo contratto.
Se stai pensando invece di affittare la tua casa, sempre a uso abitativo, per brevi periodi, inferiori a 30 giorni, hai molta più libertà dal punto di vista normativo.
Questo tipo di locazione non deve sottostare alle norme previste dalla Legge 431/1998, quella sulle locazioni abitative. Piuttosto, la normativa di riferimento è la Legge 21 giugno 2017 n. 96 (conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50), che ha dettato nuove regole per le locazioni brevi.
La normativa si riferisce a persone come te, persona fisica, che non operi in qualità di impresa o di professionista del settore, o intermediario.
Se quindi vuoi affittare la tua casa per brevi periodi, è sempre bene, in ogni caso, tenere presente queste regole:
- Esigenza abitativa transitoria, che può essere anche per finalità turistiche: è questa che determina il contratto di affitto breve. Le norme di riferimento non richiedono un particolare schema contrattuale;
- In qualità di locatore, da un punto di vista fiscale, non ha obblighi IVA. Diverso sarebbe se tu affittassi due o più appartamenti. Solo in quel caso dovresti aprire la Partita Iva;
- Come abbiamo già anticipato, per lassi di tempo così brevi non occorre registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
- Questo contratto può includere, oltre all’affitto, anche la fornitura di servizi funzionali all’abitazione e al breve periodo di locazione, come: la biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il Wi-Fi e l’aria condizionata;
- Questo contratto non include mai la fornitura di servizi aggiuntivi come: la colazione, i pasti, la messa a disposizione di guide turistiche, di interpreti o di auto a noleggio. L’organizzazione richiesta per questa tipologia di servizi non è compatibile con questo contratto di locazione;
- Al termine della locazione, in qualità di proprietario, devi rilasciare una quietanza di pagamento alla persona a cui hai deciso di affittare la tua casa;
- Al fine di tutelarti, puoi richiedere all’affittuario una cauzione che ti copre da eventuali danni all’appartamento. Questa caparra la restituisci a fine locazione, se non ci sono problemi;
- Tassazione: quando devi fare la dichiarazione dei redditi, puoi optare per il regime di tassazione ordinario oppure per la cedolare secca.
Puoi anche valutare l’ipotesi di avviare un’attività di Bed and Breakfast, a carattere familiare o anche imprenditoriale. Anche qui è necessario avere determinati requisiti e rispettare delle regole precise.
In caso di contratto di locazione la provvigione ammonta ad una mensilità del canone di affitto (IVA esclusa) e deve essere corrisposta, da entrambe le parti, al momento della stipula dell’accordo preliminare fra inquilino e proprietario.
Domande varie
L’agenzia di intermediazione immobiliare ha il compito di collaborare con le due parti, interessate alla compravendita o all’affitto di una casa o di un appartamento, allo scopo di riuscire a concludere un affare che possa soddisfare entrambe le parti.
Una delle novità più interessanti del Bonus Ristrutturazione 2021 è certamente la possibilità di usufruire della cessione del credito d’imposta e del conseguente sconto in fattura in alternativa alla consueta detrazione Irpef al 50% suddivisa in 10 anni sulla dichiarazione dei redditi. Il bonus è valido per tutte le spese sostenute dal 26 giugno 2021 fino al 31 dicembre 2021 entro un limite massimo di 96.000€.
La vendita della prima casa entro 5 anni è possibile, a patto però che se ne acquisti un’altra con gli stessi requisiti entro un anno. In caso contrario scattano le sanzioni. Viceversa, è sempre possibile la vendita della prima casa dopo 5 anni.
L’Ecobonus 110% si riceve sotto forma di credito d’imposta da detrarre in cinque anni e in cinque quote di pari importo. In alternativa, si ottiene tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito. Entrambe le soluzioni consentono di realizzare i lavori praticamente a costo zero.
- la costruzione di servizi igienici in ampliamento delle superfici;
- i lavori di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;
- il rifacimento dell’impianto fognario privato;
- il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, del gas e di riscaldamento e/o condizionamento;
- la sostituzione di porte interne e l’apertura di nuove porte o finestre;
- gli interventi volti al risparmio energetico.
